今日は、令和4年度 第24問について解説します。
定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
ア 貸主が死亡したときに賃貸借契約が終了する旨の特約は、有効である。
イ 期間５０年を超える定期建物賃貸借契約は、有効である。
ウ 定期建物賃貸借契約に特約を設けることで、借主の賃料減額請求権を排除することが可能である。
エ 契約期間の定めを契約書に明記すれば、更新がなく期間満了により当該建物の賃貸借が終了する旨（更新否定条項）を明記したと認められる。
１ なし
２ １つ
３ ２つ
４ ３つ
解説
定期建物賃貸借契約に関する問題です。
定期建物賃貸借契約は、更新がない賃貸借契約です。
それでは選択肢をみていきましょう。
選択肢 ア
貸主が死亡したときに賃貸借契約が終了する旨の特約は、有効である。
×不適切です。
原則として、賃貸人（貸主）が死亡した場合でも、賃貸人としての地位は相続人に承継されるため、賃貸借契約は当然には終了しません。
また、「貸主が死亡したときは賃貸借契約を終了する」といった特約が有効とされた場合、
借主は何ら契約違反をしていないにもかかわらず住居を失うことになってしまいます。
借地借家法は借主の居住の安定を図ることを目的としており、貸主から契約を終了させる場合にも正当事由などの要件を課しています。
貸主の死亡のみを理由として契約を終了させる特約は、このような借主保護の趣旨に反し、借主に不利な特約として無効と解されています。
つまり、貸主が死亡したときに賃貸借契約が終了する旨の特約は、無効です。
選択肢 イ
期間５０年を超える定期建物賃貸借契約は、有効である。
〇適切です。
まとめシートでは、定期建物賃貸借契約について普通賃貸借契約との違いを挙げて解説しています。
普通建物賃貸借契約においても、定期建物賃貸借契約においても、契約期間の上限はなしとなっていますね。よってこの選択肢は適切です。
選択肢 ウ
定期建物賃貸借契約に特約を設けることで、借主の賃料減額請求権を排除することが可能である。
〇適切です。
もう一度、まとめシートの解説を確認してみましょう。
賃料の「減額なし」特約、OKとありますね。
普通建物賃貸借契約の場合、借主による賃料減額請求権を排除することは、特約を設けたとしても無効になります。それに対し、定期建物賃貸借契約の場合は、賃料減額請求を排除する特約は有効です。
よってこの選択肢は適切です。
選択肢 エ
契約期間の定めを契約書に明記すれば、更新がなく期間満了により当該建物の賃貸借が終了する旨（更新否定条項）を明記したと認められる。
×不適切です。
定期建物賃貸借の成立要件は①書面等による契約方法②事前説明（更新がないことについての説明）③更新がないこと（更新否定条項を定める）④契約期間を必ず定める の４つです。
契約期間の定めを契約書に明記するとともに、更新がないこと（更新拒否事項）についても明記する必要があります。契約期間の定めを契約書に明記しただけでは、定期建物賃貸借契約の要件を満たしません。
つまり、契約期間の定めを契約書に明記したとしても、更新がなく期間満了により当該建物の賃貸借が終了する旨（更新否定条項）を明記したと認められません。よってこの選択肢は不適切です。
以上から、誤っている選択肢はアとエの2つですので、正解は選択肢③となります。
定期建物賃貸借に関する問題は、毎年出題されています。重要なテーマの一つですね。
このテーマに関しては、比較的論点が限られているため、過去問をおさえておけば点数がとりやすい傾向があります。
ぜひ関連解説も確認しながら、理解を深めていただければと思います。
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